2022年7月29日，市政府修订印发《河源市“三旧”改造实施办法》（以下简称《实施办法》），于2022年7月29日起实施，有效期5年。现就有关内容解读如下：

　一、修订《实施办法》的必要性

（一）政策衔接的需要。原《实施办法》有效期至2022年8月1日，为使“三旧”政策具有延续性，需修订予以衔接。

（二）适应上位法修改调整的需要。2019年8月及2021年1月省政府出台《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（政府令第279号），对部门职责、规划管理、用地管理、监管机制等提出新要求，原《实施办法》有关专项规划、单元规划等编制、审批要求已不符合现政策。

（三）适应新形势新发展的需要。如标图建库现已可动态调整，但原《实施办法》要求为每半年调整一次；对于住宅复建量采用按栋、户、基地面积核算在实践中难以操作，“工业改公共管理与公共服务”类土地出让金收取标准缺乏，“工业改工业”（以下简称为工改工）项目扶持准入门槛过高，政策含金量和吸引力与周边城市相比无优势，导致无企业符合条件，难以激励企业自行进行工改工。

（四）提升解决实际问题能力的需要。当前，旧村庄、旧城镇全面改造项目面临改造成本高、拆迁难和改造地块内难以平衡等问题，但原《实施办法》对该方面缺少明确指引。此外，因缺乏年度计划管控和监管措施，在旧村庄、旧城镇改造容易出现囤地圈项目、零星改造等问题，难以实现有序改造的目的。

　　二、修订依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例

（二）《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（省政府令第279号）

（三）《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）

（四）《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）

（五）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）

（六）《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）

（七）《转发省国土资源厅关于改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）

三、《实施办法》修订的主要内容

原《实施办法》共72条，经修订，现《实施办法》共67条。主要包含以下几个方面的内容：

（一）强化了规划及计划管控。一是修改了专项规划及单元规划批准机关。按照省政府令第279号要求，该两项规划均由属地自然资源部门编制，并报同级人民政府批准。二是加强改造节奏管控。提出了实施“三旧”改造应先标图入库和纳入“三旧”改造年度计划。明确了对未列入年度计划项目，不得进行前期招商等活动。规定年度计划有效期为2年，可申请延期1年。三是优化单元规划内容。如改造范围涉及历史文化、古树名木资源的，应增加历史文化、古树名木资源保护专篇。
（二）优化了项目改造类型认定及分期供地。一是以权属登记资料所记载的所有权性质和土地用途为认定依据。其中对于连片旧城镇、旧村庄混合改造项目中有旧厂房用地的，若旧城镇、旧村庄面积占比超70%，旧厂房用地可申请一并实施改造，并按旧城镇旧村庄改造政策执行。二是提出了面积超过50亩的全面改造项目可以根据改造需要一次或者分期供地，实施分期供地，每期供地面积不应小于15亩，且应优先建设回迁安置房和公共设施。
（三）落实了省关于连片改造的支持措施。一是提出了联动开发的措施。对于难以在改造主地块平衡但确需改造的旧村庄、旧城镇项目，提出可与村集体经济组织的其他用地、留用地、储备地块进行统筹平衡或者联动开发，避免改造主体地块容积率过高，影响改造效果。二是明确了对于全面改造旧村庄、旧城镇项目，当达到一定比例，项目无法继续协商一致时，可以申请政府调解、政府裁决以及部分可以依法实施征收。三是为提高审批效率，降低改造时间成本，提出了可以将改造方案、规划调整以及土地转用、征收、收储、供应等事项整体报有批准权的机关一并审批。
（四）细化了公益性用地移交程序。一是为补齐补足公共设施的短板，将公益性用地移交面积不小于3000平方米调整为不小于2000平方米。二是细化公益性用地移交程序，未按规定移交的，不予办理供地手续。涉及移交公共设施的，改造主体应将公共设施项目与经营性项目同步建设、同步验收，在项目首期竣工验收后办理移交手续。
（五）提高了项目实施的操作性。一是进一步明确了基础数据调查内容。更加注重历史文化资源、古树名木等资源的摸查和保护。二是明确涉及征收的旧村庄或补偿安置的旧城镇，应开展社会稳定风险评估。三是对于微改造项目，提出进一步简化审批措施。
（六）优化了改造成本界定、地价计收和收储补偿。一是结合河源实际，删除村民按人口和户数的标准来核定复建量的条款，提出该类征拆补偿标准应参考市、县土地房屋征收补偿标准。二是落实省有关要求，允许以单宗或者区片市场评估价为基础综合考虑改造主体承担的改造成本后按照程序确定应收土地价款或者采取提供相等价值的公共设施、保障性住房或公益性用地等替代需缴交的土地价款。三是根据调查摸底，旧城镇改造项目难度与旧村庄改造难度相当，参照其他地市做法，对旧城镇改造项目地价款收取标准进行了调整，使之与旧村庄改造的收取标准保持一致。四是细化了工改商、工改居挂账收储补偿的方法。对于挂账收储的，明确了除经营性用地按出让的一定比例进行补偿外，其他规划为公益性用地的，政府不再另行补偿。
（七）细化了改造奖励标准。对于连片改造项目，按照“净地”条件交付的分别奖励。为鼓励社会资本多配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目建筑，由此前提出直接10%容积率奖励改为可在核定的成本基础上上浮10%，计入改造成本，或者综合考虑相应建设成本等因素确定政府应收地价款。
（八）强化了对“工改工”及“工改公”项目的支持。一是补充增加“工业改公共管理与公共服务”项目地价款收取标准， 提出该类项目自行改造项目按市场价40%收取。二是降低审批门槛。提出“工改工”可以不纳入年度计划直接审批改造方案，同时改造方案委托各区政府（管委会）审批。三是提高“工改工”奖补额度，符合条件的新建产业建筑面积由此前50元/平方米提高到200元/平方米，单个项目奖励总额不超过300万元。“工改工”项目同时适用国家、省、市出台产业用地有关支持政策，如两者出现重复时，按取其高值执行。四是明确了资金来源。属地财政部门应在“工改居”“工改商”项目的政府收益中计提15%作为“工改工”和公益性项目的奖补资金。五是增加办理“工改工”奖励具体流程，提高政策的操作性。
（九）强化了项目监督与监管。一是加强了过程监管。要求项目批准后3个月内必须签订项目实施监管协议。为保障被征拆群众的权益，涉及复建安置的改造项目应当开设复建安置资金监管账户或者提供不可撤销、无条件的见索即付的银行保函。对经批准纳入计划实施的项目，明确属地政府应公告，并对建筑物进行登记造册，防止不当增加补偿费用的行为。 二是加强了批后监管。明确了必须要求按照约定实施改造活动，对未按约定实施改造或者未经批准转让（包括股权转让）改造项目(资格)的，限期整改。逾期未整改的，可撤销其批复，并对失信行为实施联合惩戒。 三是增加了退出机制。由市场主导的全面改造项目，自批复之日起2年内与项目范围内80%以上（含）土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议。超出期限的，改造主体须退出，已发生的项目费用进行审核，经确认进行挂账或落实补偿。
（十）优化了部分表述和删除了部分条款及附件。一是按照国土空间规划体系标准，将“城市总体规划”“土地利用总体规划”“控制性详细规划”修改为“国土空间总体规划”“国土空间详细规划”等。 二是删除操作性不强条款。例如标图建库工作，省、市已出台了明确入库要求和标准等。三是删除原有附件。参照其他地市做法改为由市自然资源局调整优化后另行下发。

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