根据年度工作安排，市住建局印发了规范性文件《河源市成立业主大会和选举业主委员会工作指引》。根据《广东省行政机关规范性文件管理规定》和《广东省人民政府办公厅关于进一步加强行政机关规范性文件监督管理工作的意见》（粤府办〔2014〕32号）和《万博manxbet登录 关于修订印发河源市行政规范性文件管理规定的通知》（河府〔2021〕63号）有关要求，现就文件政策有关事宜解读如下：

一、制定背景

党的十九大以来，以习近平同志为核心的党中央坚持以人民为中心的发展思想，把人民群众对美好生活的向往，作为我们党的奋斗目标。加强物业服务企业规范化管理，有利于为人民群众提供更舒适的居住环境、更优美的居住环境，有利于提升人民群众的居住幸福感，有利于人民群众住房的保值增值。

当前国家的法律法规规定，物业小区管理过程中的诸多事务，必须得到业主大会和业主委员会的批准才可以开展，业主大会和业主委员会能否发挥作用，对提升物业公司管理水平、完善管理体制、管理制度，协调业主和物业公司的矛盾与纠纷处理等方面有很大的影响。但目前我市的业主大会和业主委员会存在较多的问题，如：业主委员会成立比例较低，成立业主委员会的住宅小区26.92%左右；业主委员会与物业公司位置倒挂；业主委员会成立后日常工作经费无保障；部分业主委员会所选举的业主委员会负责人公心不够，利用职位为己谋私利。因此，完善和规范业主大会和选举业主委员会相关制度，出台相关指引就显得尤为重要。

2. 制定依据

以《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《关于印发业主大会和业主委员会指导规则通知》[建房（2019）274号]和《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等法律法规为依据。

三、工作指引的主要内容

《河源市成立业主大会和选举业主委员会工作指引》包含八方面的内容：

（一）加强党建引领工作。坚持和加强党的领导，把党的建设贯穿于物业小区产生筹备 组业主代表、选举业主委员会委员等方面。

（二）业主大会一般规定。明确规定是否成立业主大会和选举业主委员会由业主决定，并规定业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

（三）成立首次业主大会会议筹备组。明确了成立业主大会的条件，发出成立筹备组通知、筹备组成员构成、成员条件、成员产生、公示筹备组成员名单、对筹备组拟定人选异议的处理、产生筹备组、筹备组会议、筹备组印章管理、筹备组职责、筹备组工作任期的相关事项。

（四）筹备首次业主大会会议。说明了提交筹备工作所需的工作资料、草拟、公示管理规约和议事规则，推荐业主委员会委员候选人、公示业主委员会委员候选人、确定业主大会会议形式及表决原则、制定业主委员会选举规则和确定投票期限。

（五）组织召开首次业主大会会议程序。规定召开首次业主大会应履行：发出会议通知前告知（适应书面投票形式）、发出会议通知，及对会议通知的异议处理；召开首次业主大会会议、统计和查验选票、会示表决结果和对表决结果异议的处理等相关程序。

（六）成立业主大会。规定了成立业主大会后的有关工作指引：公告业主大会决定；推选业主委员会主任和副主任；业主委员会备案；刻制印章。

（七）业主委员会换届选举。对换届选举的时间；未在规定时间组织换届选举的处理；换届选举后移交；任期届满规定等作出了相应的指引。

（八）业主大会其他有关规定。就业主定义、建筑物面积认定方式、业主人数认定方式、业主行使表决权认定方式、建立首次业主大会筹备工作经费制度等其他事项作了相应规定。

四、制定程序说明

根据我市物业管理工作需要，2020年8月份开始，我局着手《工作指引》的起草工作。《工作指引》经过了调查研究、初步起草、部门征求意见、修改完善、征求公众意见、局法律顾问单位审查意见、局法规科合法合规性审查、局长办公会议讨论等程序。

五、论证与评估情况和结论

我市现有住宅小区539个，其中有专业化物业管理的小区494个，占小区总数的91.65%；合法成立业主委员会的小区有133个，占小区总数的26.92%。从现状情况来看，成立业主大会和选举业主委员会占比过低的原因，除因业主参与小区管理事务的意识欠缺外，主要存在政府职能部门指导性不够；部分小区因候选人推荐、表决方式等问题引发争议、纠纷；成立流程不清晰等，从而导致成立业主大会和选举业主委员会工作推动困难重重。而国家、省有关法律法规只做了一般规定，因此有必要在有关法律法规的基础上，细化有关工作指导性规定。

《工作指引》的制定，进一步厘清了在指导、协助成立业主大会和选举业主委员会工作中主管部门和街道办事处（镇人民政府）、居民委员会的职责，详细规定了成立业主大会的条件和程序，对新形势下更好地贯彻落实有关法律法规精神，维护好广大业主权益，促进其规范成立业主大会和选举业主委员会，推动我市物业管理平稳发展、创造和美社区具有特殊的重要的意义。

《工作指引》的制定，改变了我市在以往指导成立业主大会和选举业主委员会工作上无相关具体操作指引，单纯依据国家、省、住建部有关法规进行操作的局面，《工作指引》的出台，明确了成立业主大会条件、程序以及政府部门职责，可操作性强，便于广大业主开展有关“成立业主大会和选举业主委员会”工作，将进一步促进全市住宅小区物业管理水平的提升。

六、征求意见的采纳情况说明

（一）行政系统内征求意见的采纳情况

9月18日，我局将《河源市成立业主大会和选举委员会工作指引（征求意见稿）》向各县（区）人民政府、江东新区管委会、市高新区开发区管委会、各县（区）住房和城乡建设局，市委政法委、中共河源市直属机关工委、市民政局、市委组织部、民进河源基层委员会等单位进行了意见征询，部分部门有反馈意见，大部分无修改意见，已根据反馈情况做出了部分修改。

（二）物业管理行业协会征求意见的采纳情况

向市物业管理行业协会发出了征求意见的函，物业管理行业协会专门组织会议进行了讨论，并在会员单位内书面征询了企业意见，提出了部分修改意见，我局部分采纳。采纳情况见河源市成立业主大会和选举业主委员会工作指引（征求意见稿）部门意见汇总表。

（三）公开征求意见的采纳情况

2020年10月13日通过市政府门户网站发布《关于征关于征求“河源市成立业主大会和选举委员会工作指引”意见的公告》//www.e8883.com/bmjy/hyszfhcxjsj/gggs/content/mpost_398722.html，截至10月31日，收到社会反馈意见为：业委会需要有期限，建议是每两年换届一次，要比签订物业合同期短，如果没有人有意见，可以自然延续。我局予以部分采纳。

七、部门法制工作机构和法律顾问合法性审核意见

2021年1月5日，我局法规科出具了《河源市成立业主大会和选举业主委员会工作指引（送审稿）》的审查意见，起草单位根据法规科意见作了修改。广东王苗苗律师事务所于2021年1月16日出具了关于<河源市成立业主大会和选举业主委员会工作指引（送审稿）>之审查意见，我局予以采纳。经局法制部门审查认为，《河源市成立业主大会和选举业主委员会工作指引（送审稿）》制定用语较为规范、逻辑较为严密，主体适格，依据明确，职权行使正当，程序符合规定。该指引在住房和城乡建设法定职权范围内制定，未发现设定行政处罚、行政许可、行政强制以及其他限制当事人权利或增加当事人义务的事项，或者与相关法律法规和公平竞争审查相抵触的条款。

八、市司法局审查意见

2021年4月7日，市司法局出具了《关于<河源市成立业主大会和选举业主委员会工作指引（送审稿）》>的审查意见》，我局予以采纳。

附件：成立首次业主大会和选举业主委员会流程图