为盘活存量用地，加快推进我市“三旧”改造工作，市政府印发了《河源市“三旧”改造实施办法(试行)》（以下简称为办法），为便于理解，现就有关问题解读如下：

一、《办法》起草背景和过程

2010年，市政府印发《河源市区“三旧”改造土地管理办法》（河府〔2010〕113号），对我市“三旧”改造用地工作作了细化规定。但目前该文件已经失效，以致我市缺乏指导“三旧”改造工作开展的文件。2018年4月，原广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号），再次释放“三旧”改造政策红利。在土地资源紧缺的大背景下， “三旧”改造已成为保障项目用地、提高资源配置效率的重要抓手。

为完善我市“三旧”改造政策体系，加快“三旧”改造项目落地，加速补齐我市城市基础设施的短板、优化城市用地布局，促进我市社会经济高质量发展，市政府制定出台《河源市“三旧”改造实施办法（试行）》。

二、文件起草的依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》

（二）《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）

（三）《关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（粤府〔2009〕78号）

（四）《广东省关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知意见》（粤府〔2016〕96号）

（五）《广东省人民政府委托“三旧”改造涉及土地征收审批职权实施方案》（粤国土资三旧改〔2018〕13号）

（六）广东省国土资源厅《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）

三、《河源市“三旧”改造实施办法(试行)》的主要内容

办法共九章包括总则、改造范围及标图建库、规划和计划管理、改造项目实施、地价计收及收储补偿、用地审批、鼓励措施、监督管理、附则，共72条。主要内容如下：

（一）明确“三旧”改造职责分工。“三旧”改造工作是一项系统性工作，《办法》明确了市级和县（区）级层面“三旧”改造管理架构及部门职责分工。强调市级层面负责宏观统筹、政策制定及监督考核等，县（区）级层面负责项目的具体组织协调、审查核实以及实施过程的跟踪监管等，并提出“三旧”改造任务完成情况与新增建设用地挂钩的奖惩机制。

（二）明确“三旧”改造入库范围。根据省要求，提出具体入库标准及入库程序。

（三）提出“三旧”规划和计划落实方式。提出通过“三旧”专项规划、年度实施计划、改造单元规划，三个层次加强“三旧”项目规划和计划的管控，并对相关审批程序和要求进行了明确。提出改造单元规划划定、内容、审批程序等具体要求，明确可由申报主体负责委托有规划设计资质的机构编制改造单元规划，经批准的单元规划可作为办理规划行政许可等业务依据之一。

（四）明确“三旧”改造模式，规范和细化改造流程

1、旧村庄改造。旧村庄改造项目分为政府主导、自主改造、合作改造三种改造模式。为保障村民的合法权益，旧村庄改造项目在纳入年度实施计划后，需由委托有测绘资质的机构开展基础数据调查；为充分保障村民的物权及对改造的知情权、参与权，旧村庄改造项目涉及多轮意见征询，每一轮需经集体经济组织成员大会或户代表大会80%（含）以上表决同意后方可开展后续工作。此外，对村民住宅、集体经济组织物业提出细化复建量核定原则和要求。

2、旧城镇改造。旧城镇改造项目分为政府主导和自行改造两种改造模式。为充分保障旧城镇改造范围内居民的合法权益，办法规定旧城镇改造项目中，同意改造户数的比例以及在规定时间内签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民均需达到90％以上。

3、旧厂房改造。旧厂房改造项目分为政府主导和自行改造两种改造模式。提出在国家级、省级产业园区范围内的旧厂房原则上不得调整为非工业用途以降低实体经济虚化的风险。对可能产生土壤污染的工业企业遗留场地实施改造时，土地出让前应开展土壤环境调查工作。

此外，《办法》提出对历史文化遗存、纪念性建筑及具有地方特色和传统风格的建筑物要进行保护性微改造。

（五）细化公益性用地移交比例与程序

一是明确了涉及将工业用地等非经营性用地改变为经营性用地的自行改造项目应无偿移交不低于该项目用地总面积15%，且不小于3000平方米的公益性用地；同时，针对无法移交有效面积公益性用地的情况，提出可补缴土地价款，或移交等价值的公益性项目建筑面积。

二是规范公益性用地移交的程序。明确原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，未按规定移交的，不予办理供地手续。

（六）根据项目类型，制定差异化的土地出让金计收及收储标准。根据政策要和测算情况，“工改工”类在符合规划相关条件下可不计收地价款，“工改居”类和“工改商”类以分段方式计收土地出让金，其中“工改居”类容积率2.0以下部分，按市场价40%计收；2.0-2.5部分，按市场价60%收；2.5以上部分，按市场价的80%计收；“工改商”类容积率2.5以下部分，按市场价40%计收；2.0-3.0部分，按市场价60%收；3.0以上部分，按市场价的80%计收； 旧村庄改造项目认定建筑面积2.4倍以上部分，按照土地市场价格的20％计收出让金。旧城镇改造项目认定建筑面积2.4倍以上部分，按照土地市场价格的50％计收。“工改居”、“工改商”类交由政府收储，其补偿款则与其自行改造需缴交土地出让金相对应，并提出按时净地交付的奖励性措施。

（七）制定了多样化的产业扶持措施和连片改造支持措施

1、产业扶持措施

一是工业用地改造后用于兴办新产业、新业态的，可享受按原用途使用的5年过渡期政策；二是允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让以及鼓励建设商品厂房；三是“工改工”项目中研发、租赁住房和公共配套等配套用房建筑面积可达到总建筑面积的15%；四是对符合一定条件的工业提升项目，采取多种财政支持措施，包括税收补贴、建筑面积奖励、一次性奖励，投资者奖励等。

2、连片改造支持措施

一是鼓励建设连片改造示范区；二是允许连片改造中“三地”修改土规；三是允许“三旧”改造项目用地范围内、外地块之间的土地置换。四是对改造主体自主实施土地整备的，减免土地权属登记归宗税费。五是对单个项目地块面积不少于100亩，给予一定地价优惠奖励政策。

（八）提出监督管理具体措施。一是提出信息公开的要求；二是对旧村庄、旧城镇拆除重建提出要开展社会风险评估；三是提出纠纷解决的原则性措施；四是明确市对县区的监督和奖励措施，建立“三旧”改造成效与新增建设用地挂钩的工作机制。

此外，《办法》附件部分包含“三旧”改造项目报批流程图、“三旧”改造项目实施方案模板、旧村庄改造公开选择合作企业流程指引以及实施主体资格确认流程指引等内容，明确了“三旧”改造的具体流程以及相关材料的编制要求，旨在提高政策实施的可操作性。

四、适用范围及实施日期

适用范围：河源市行政辖区范围，本文件自印发之日起施行，有效期3年。

五、文件解读机关

《河源市“三旧”改造实施办法(试行)》由市自然资源局负责解读，具体解读人：市自然资源局黄志坚，联系电话：0762-3663006。

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